築90年の建物を再生～その後
場所 : Memphis, Tennessee
Topic: Sustainability, Efficiency, Cost-Saving
1927年のアールデコ建築のビルを、芸術、教育、医療の未来型コミュニティーへ再生。設備と空調システムの再設計で約1億7千万円の運用コスト削減を実現しました。クロスタウンコンコース導入事例
その後、ビルの稼働率が98％（2020年）に上昇する一方、トレインのエンジニアによる高度なリアルタイム分析により、エネルギーコストと二酸化炭素排出量が2017年の再オープン以来、前年比で3％削減しました。
クロスタウンコンコースとは
米国テネシー州メンフィスにある90年以上の歴史あるアールデコ建築のビルを再利用した混合都市型コミュニティー。
元々は1927年に通信販売業シアーズ・ローバック社の流通センターとして建設された14万㎡の大きな建物でしたが、1993年に流通センターが閉鎖されたため17年間放置されていました。2010年に再開発のため芸術団体「クロスタウン・アーツ」が結成され、2017年にショップ、レストラン、芸術、教育、医療、教会など生活に必要なものが集約された独創的なデザインの建物へと生まれ変わりました。
課題
クロスタウン開発チームは、メンフィスのサービスが行き届いていない地域で、廃墟となったビルが芸術、教育、医療の分野で成長するための促進剤となることを望んでいました。このチームは、経済的にも環境的にも持続可能な「Vertical Urban village(垂直都市村)」を作ることが、この地域の活性化に重要な役割を果たすと考えました。彼らは、不動産オーナーにとっての価値を高めるために、運営コストの削減、持続可能性の促進、資産価値の最大化など、一連の戦略的目標を設定しました。さらにこのチームは、このコミュニティを構築するために、戦略的パートナーとしてリソースを求めていました。
「クロスタウンコンコースが近隣の他の投資に影響を与え、経済成長の促進剤となり、地域の荒廃を解消することができれば、このプロジェクトが成功したと言えるでしょう」BOMAフェロー、コマーシャル・アドバイザー、ダン・チャンシー氏はこう述べています。
ソリューション
クロスタウン開発チームと、このプロジェクトの不動産管理会社であるコマーシャル・アドバイザーズは、トレインの革新的な思考、不動産業界の知識、プロジェクトの成功へのコミットメントに加えて、長期的な成功を収めた関係に基づいて、サステナビリティ、システム、ビル制御のパートナーとしてトレインを選びました。築90年のビルで使用されていたシステムは、これから建設されるビジネス、住宅、教育、店舗などの施設向けに作られたものではなかったため、トレインはシステム設計に取り組むための包括的な取組みを行いました。トレインは、ウィスコンシン州ラクロスの生産施設で集会を開き、チームの開発者、エンジニア、不動産管理会社がトレインと協力して、最も効率的な全体設計を特定しました。トレイン® CenTraVac™ ターボ冷凍機を使った施設の試験能力を目の当たりにして、システム選択の自信を深めました。
「このプロジェクトのパートナーとしてトレインを選んだのは、長年の経験から期待に応えてくれると判断したからです。」 - BOMAフェロー、コマーシャル・アドバイザー、ダン・チャンシー氏はこう述べています。
トレインのクラウドベースの高効率ビル管理システムTrane Tracer® Ensemble™（トレーサー・アンサンブル）とエネルギーメーターが導入され、日々のオペレーションの最適化、テナントのエネルギー使用量の追跡と請求、問題のトラブルシューティング、スケジューリングの確立、設定値の変更などに活用されました。また、このシステムでは、トレイン・インテリジェント・サービスを利用してデータを分析し、機器の性能を最適化して運用コストを削減し、二酸化炭素排出量を削減するための提案を行うことができます。
結果
● 開発チームの初期資本コストを25万ドル以上削減するのに貢献
● ビルの稼働率が98％（2020年）に上昇する一方、トレインのエンジニアによる高度なリアルタイム分析により、エネルギーコストと二酸化炭素排出量が2017年の再オープン以来、前年比で3％削減された
● LEEDのベースラインと比較して、年間76万ドルの光熱費と年間8,400トンの二酸化炭素排出量を削減できる見込み
● 89点のスコアでEnergy Star認証を取得
● 地球上で最大かつ最古のLEEDプラチナ適応型再利用ビル（2017年）
● 地球上で最大かつ最古のLEED プレミアム・アダプティブ・リユース・ビルディングとなる（2017年）
● 開発チームが「トレイン・エネルギー効率・リーダー賞」を受賞（2018年）
戦略的パートナー
ビルオーナー：クロスタウンコンコース
不動産管理会社：コマーシャル・アドバイザーズ
事業計画立案者：LRK
ゼネコン：グラインダー・テーバー・グラインダー
設計エンジニア：OGCB